W dniu 30 października 2025 roku, przy udziale radcy prawnego Anny Stępień, doszło do zawarcia jednej z pierwszych w Polsce umów kooperatywy mieszkaniowej. Zawarcie tego rodzaju umowy stanowi istotne wydarzenie, ponieważ możliwość jej zawarcia pojawiła się stosunkowo niedawno, na mocy ustawy z dnia 4 listopada 2022 roku o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (Dz.U. z 2023 r. poz. 28). Ustawa weszła w życie 1 marca 2023 roku, wprowadzając do polskiego porządku prawnego nową formułę prawną, umożliwiającą grupie osób fizycznych wspólne działanie w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy, kooperatywa mieszkaniowa jest formą współdziałania osób fizycznych, które wspólnie podejmują się realizacji inwestycji mieszkaniowej, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zespołu takich budynków lub budynku wielorodzinnego, w którym następnie powstaną lokale przeznaczone na potrzeby członków kooperatywy. Współdziałanie to opiera się na zawarciu odpowiedniej umowy, której treść powinna być zgodna z przepisami ustawy i określać m.in. zasady finansowania, sposób podejmowania decyzji, zasady uczestnictwa oraz planowaną strukturę inwestycji.
W omawianym przypadku uczestnicy przedsięwzięcia zdecydowali się na zawarcie umowy kooperatywy mieszkaniowej w formie aktu notarialnego, rezygnując z możliwości przyjęcia konstrukcji spółki cywilnej, którą ustawa dopuszcza w art. 7. Decyzja ta została poprzedzona szczegółową analizą aspektów prawnych i organizacyjnych, obejmujących m.in. sposób współdziałania członków, podział obowiązków, odpowiedzialność za zobowiązania oraz model finansowania przedsięwzięcia. Przyjęcie konstrukcji umowy kooperatywy mieszkaniowej, bez tworzenia spółki cywilnej, pozwala na większą elastyczność w kształtowaniu relacji między uczestnikami, przy jednoczesnym zachowaniu prostszej struktury organizacyjnej.
Instytucja kooperatywy mieszkaniowej stanowi interesującą alternatywę dla tradycyjnych form nabywania nieruchomości, w tym inwestycji deweloperskich. Umożliwia ona uczestnikom bezpośredni wpływ na kształt inwestycji, wybór lokalizacji, standard wykończenia oraz sposób finansowania budowy. Dzięki wspólnemu zaangażowaniu członkowie kooperatywy mogą uzyskać własne mieszkania po kosztach niższych niż w przypadku zakupu lokali od dewelopera, a także mieć realny wpływ na każdy etap realizacji inwestycji. Ustawa przewiduje również możliwość preferencyjnego nabywania nieruchomości z zasobu gminnego na potrzeby kooperatyw mieszkaniowych, w tym z zastosowaniem przetargów ograniczonych lub udzieleniem bonifikaty, co w praktyce może istotnie obniżyć koszt realizacji przedsięwzięcia.
Należy podkreślić, że kooperatywa mieszkaniowa, mimo swojej nowatorskiej konstrukcji, wiąże się także z określonymi obowiązkami i ryzykami po stronie uczestników. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy, członkowie ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania związane z realizacją inwestycji, a sama umowa powinna w sposób precyzyjny określać zasady rozliczeń finansowych oraz odpowiedzialność stron. Z tego względu niezwykle istotne jest właściwe przygotowanie treści umowy i jej dopasowanie do indywidualnych potrzeb uczestników, co wymaga wsparcia doświadczonego prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości i inwestycjach budowlanych.
Zawarcie w dniu 30 października 2025 roku umowy kooperatywy mieszkaniowej przy udziale radcy prawnego Anny Stępień stanowi przykład praktycznego zastosowania nowej instytucji prawnej w polskim systemie prawnym. Pokazuje ono, że kooperatywy mieszkaniowe mogą stać się realną alternatywą dla tradycyjnych modeli inwestowania w nieruchomości. To rozwiązanie, które łączy wspólne zaangażowanie finansowe i organizacyjne uczestników z możliwością samodzielnego kształtowania procesu budowlanego.
Warto, aby osoby planujące realizację inwestycji mieszkaniowej rozważyły wykorzystanie tej formy prawnej, zwłaszcza w sytuacjach, gdy kilka rodzin lub osób prywatnych dąży do wspólnej budowy domów lub mieszkań według indywidualnych założeń. Kooperatywa mieszkaniowa może okazać się nie tylko tańszym, ale również bardziej transparentnym i elastycznym sposobem na uzyskanie własnego lokum, a jednocześnie stanowi przykład efektywnego wykorzystania nowych możliwości prawnych w obszarze inwestycji mieszkaniowych.