W sprawach o podział majątku wspólnego po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej szczególnie często ujawniają się problemy związane z finansowaniem, w trakcie trwania małżeństwa, nieruchomości należących formalnie do osób trzecich. Chodzi w szczególności o przypadki budowy domu na gruncie rodziców jednego z małżonków, istotnych remontów lokali należących do teściów, spłat zobowiązań kredytowych zaciągniętych przez osoby trzecie albo zapłaty ceny nabycia nieruchomości, która ostatecznie została przeniesiona na osobę inną niż małżonkowie. W takich stanach faktycznych pojawia się zasadnicze pytanie o zakres majątku podlegającego podziałowi oraz o sposób ochrony interesów majątkowych małżonka, który partycypował w finansowaniu takiego przedsięwzięcia.
Na gruncie utrwalonej linii orzeczniczej nie budzi wątpliwości, że postępowanie o podział majątku wspólnego nie może prowadzić do ingerencji w prawo własności osób trzecich. Jeżeli nieruchomość stanowi własność osoby niebędącej małżonkiem, to niezależnie od źródła finansowania nie wchodzi ona do majątku wspólnego i nie może zostać objęta rozliczeniem działowym. Wynika to zarówno z konstrukcji wspólności majątkowej małżeńskiej, jak i z granic kognicji sądu działowego, który rozstrzyga wyłącznie stosunki majątkowe pomiędzy byłymi małżonkami.
Jednocześnie jednak fakt, że nieruchomość pozostaje poza majątkiem wspólnym, nie oznacza automatycznie, iż środki wydatkowane z majątku wspólnego na jej rzecz nie wywołują żadnych skutków prawnych. W judykaturze wypracowano koncepcję, zgodnie z którą przedmiotem podziału może być wierzytelność związana z dokonanymi nakładami, o ile z okoliczności sprawy wynika, że po stronie osoby trzeciej powstało przysporzenie podlegające rozliczeniu. Tego rodzaju wierzytelność – jako prawo majątkowe – może stanowić składnik majątku wspólnego i podlegać podziałowi pomiędzy małżonków.
W praktyce sądowej przyjmuje się, że wierzytelność taka może zostać uwzględniona w postanowieniu o podziale majątku w różny sposób. Sąd może przyznać ją jednemu z małżonków z obowiązkiem odpowiednich spłat lub dopłat, bądź – w sytuacji braku konsensu – przyznać każdemu z byłych małżonków ułamkowy udział w tej wierzytelności. Charakterystyczne jest przy tym, że sądy często rezygnują z precyzyjnego określania jej wartości, ograniczając się do rozstrzygnięcia co do samego prawa. Takie rozwiązanie ma istotne znaczenie procesowe, ponieważ nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności osoby trzeciej ani o wysokości ewentualnego świadczenia, które może być dochodzone w odrębnym postępowaniu z jej udziałem.
Decydujące znaczenie ma natomiast prawidłowa kwalifikacja charakteru przekazanych środków. Jeżeli z materiału dowodowego wynika, że środki z majątku wspólnego zostały przekazane osobie trzeciej w ramach darowizny, dokonanej skutecznie i zgodnie z obowiązującymi przepisami, to co do zasady brak jest podstaw do przyjęcia istnienia wierzytelności. W takim przypadku majątek wspólny ulega trwałemu pomniejszeniu, a w postępowaniu działowym nie występuje składnik majątkowy, który mógłby zostać rozliczony. Spory w tego rodzaju sprawach koncentrują się więc bardzo często na ustaleniu rzeczywistej woli stron oraz na ocenie, czy przekazanie środków miało charakter definitywny, czy też wiązało się z oczekiwaniem zwrotu lub innego rozliczenia.
Z punktu widzenia praktyki zawodowej kluczowe znaczenie ma odpowiednie przygotowanie materiału dowodowego. Dokumenty finansowe, sposób opisywania przelewów, okoliczności towarzyszące inwestycji, a także relacje między stronami mogą mieć zasadniczy wpływ na ocenę, czy w danym przypadku doszło do powstania wierzytelności wchodzącej w skład majątku wspólnego. W wielu sprawach to właśnie te elementy decydują o tym, czy nakłady poniesione na majątek osoby trzeciej zostaną w jakikolwiek sposób uwzględnione przy podziale majątku po rozwodzie.
Podsumowując, obowiązujące przepisy oraz utrwalone orzecznictwo prowadzą do wniosku, że nakłady z majątku wspólnego na majątek osób trzecich nie skutkują objęciem cudzej nieruchomości podziałem majątku wspólnego, lecz mogą prowadzić do powstania wierzytelności stanowiącej jego składnik. Ostateczna ocena zależy jednak od konkretnych okoliczności sprawy, w szczególności od charakteru prawnego przekazanych środków oraz od możliwości wykazania, że po stronie osoby trzeciej powstało przysporzenie podlegające rozliczeniu. W praktyce zagadnienie to wymaga każdorazowo pogłębionej analizy prawnej i dowodowej, zwłaszcza w sprawach, w których finansowanie cudzej nieruchomości miało istotny wymiar ekonomiczny.