Jeżeli spadek przypada kilku osobom, do czasu działu spadku istnieje wspólność majątku spadkowego. Każdemu ze spadkobierców przysługuje udział w całym spadku, a nie wyłączne prawo do konkretnego składnika majątku. Nie oznacza to jednak, że przed działem spadku nie można rozporządzić udziałem w mieszkaniu należącym do spadku.
Spis treści
Udział w mieszkaniu a udział w spadku
Należy odróżnić zbycie udziału w całym spadku od sprzedaży udziału w konkretnym mieszkaniu. Pierwsza z tych czynności jest uregulowana w art. 1051 i nast. Kodeksu cywilnego i obejmuje udział w całej masie spadkowej. Druga dotyczy jedynie udziału w określonej nieruchomości i odnosi się do niej art. 1036 Kodeksu cywilnego.
Sprzedaż udziału w mieszkaniu przed działem spadku jest dopuszczalna. Ze względu na to, że chodzi o udział w nieruchomości, umowa wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
Najbezpieczniej jest uzyskać zgodę pozostałych spadkobierców. Jeżeli takiej zgody nie ma, umowa nie jest automatycznie nieważna, ale może być bezskuteczna wobec współspadkobiercy w takim zakresie, w jakim naruszałaby jego prawa przy późniejszym dziale spadku. W praktyce oznacza to, że nabywca musi liczyć się z ryzykiem, iż w postępowaniu działowym całe mieszkanie zostanie przyznane innemu spadkobiercy. Zbycie udziału w konkretnym składniku spadku nie przesądza bowiem o sposobie późniejszego podziału całego majątku spadkowego.
Czy sprzedaż zwalnia z długów spadkowych?
Sprzedaż udziału w mieszkaniu nie powoduje, że zbywca przestaje być spadkobiercą. Nie zwalnia go również z odpowiedzialności za długi spadkowe.
Do chwili działu spadku spadkobiercy odpowiadają za te długi solidarnie. Po dziale ich odpowiedzialność jest co do zasady proporcjonalna do wielkości udziałów spadkowych. Nabywca udziału w samym mieszkaniu nie staje się natomiast automatycznie dłużnikiem wszystkich wierzycieli spadkowych.
Strony mogą uzgodnić, że nabywca będzie ponosił ekonomiczny ciężar określonych zobowiązań, spłaci wskazane długi albo zwróci zbywcy kwoty zapłacone wierzycielom. Takie postanowienia działają jednak przede wszystkim między stronami umowy. Nie są one skuteczne wobec wierzycieli, którzy nadal mogą dochodzić zapłaty od spadkobiercy. Rzeczywiste zwolnienie z długu wymaga co do zasady przejęcia długu na podstawie art. 519 i nast. Kodeksu cywilnego oraz zgody wierzyciela.
Sprzedaż udziału w całym spadku
Inne skutki wywołuje sprzedaż udziału w całym spadku. Nabywca wstępuje wówczas w prawa i obowiązki spadkobiercy, jednak również taka umowa nie zwalnia zbywcy z odpowiedzialności wobec wierzycieli. Zgodnie z art. 1055 § 1 Kodeksu cywilnego zbywca i nabywca odpowiadają za długi spadkowe solidarnie.
Przed zawarciem umowy należy zatem ustalić, czy jej przedmiotem ma być udział w konkretnym mieszkaniu, czy udział w całym spadku, a także przeanalizować skład majątku i zakres zadłużenia. W wielu przypadkach bezpieczniejsze może być wcześniejsze przeprowadzenie działu spadku, a dopiero następnie sprzedaż nieruchomości lub udziału, który przypadł konkretnemu spadkobiercy.
Jeśli wyżej wskazany problem dotyczy twojej sprawy, zapraszamy do kontaktu. Nasza Kancelaria zajmuje się również sprawami z zakresu prawa spadkowego. Reprezentujemy klientów w postępowaniach o stwierdzenie nabycia spadku, dział spadku oraz zapłatę zachowku, a także pomagamy w przygotowaniu porozumień i umów dotyczących majątku spadkowego.