Z dniem 1 marca 2023 roku weszła w życie ustawa z dnia 4 listopada 2022 roku o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (dalej „ustawa o kooperatywach mieszkaniowych”), która reguluje kwestie kooperatyw mieszkaniowych.
Czym właściwie jest kooperatywa mieszkaniowa?
Kooperatywa mieszkaniowa to grupa wyłącznie osób fizycznych (złożona z co najmniej 3 osób), które wspólnie postanawiają zrealizować inwestycję mieszkaniową. Najpierw decydują się one na zakup działki, a następnie wspólnie budują na niej domy jednorodzinne lub budynek wielorodzinny z mieszkaniami, w których same zamieszkają. Zasady współdziałania osób tworzących kooperatywę mieszkaniową należy zawrzeć w umowie kooperatywy mieszkaniowej lub w umowie spółki cywilnej, które muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych określa wymagania, które powinna spełniać ww. umowa, zasady jej wygaśnięcia czy pokrywania wydatków związanych z realizacją inwestycji w tej formie. Istotne jest również, iż do inwestycji realizowanej w ramach kooperatywy mieszkaniowej nie mają zastosowania przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177), a w szczególności to, że środki pieniężne wpłacane na poczet realizacji tej umowy nie są objęte ochroną przewidzianą w tej ustawie.
Niezwłocznie po zakończeniu inwestycji członkowie kooperatywy są zobowiązani do wystąpienia z wnioskiem o podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej. Co niezwykle istotne, podział nieruchomości wspólnej może nastąpić niezależnie od istnienia i ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który często określa minimalne wymiary działki, którą można wydzielić.
Możliwe wsparcie ze środków publicznych
Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych wprowadza również rozwiązanie, które pozwala radzie gminy na podjęcie uchwały o zbyciu nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości wyłącznie członkom kooperatywy mieszkaniowej w formie przetargu ograniczonego. Dzięki temu, członkowie kooperatywy będą mogli nabyć nieruchomość, na której zrealizują inwestycję w konkurencyjnej cenie. Cena zakupu będzie mogła być rozłożona na raty (na okres od 5 do 20 lat), a jeśli członkowie kooperatywy zdecydują się na wybudowanie większej liczby mieszkań, które następnie odsprzedadzą gminie, cena tych lokali zostanie zaliczona na poczet ceny nieruchomości.
Co więcej, ustawa pozwala radzie gminy na zastosowanie „bonifikaty”, czyli umorzenia niezapłaconej części rozłożonej na raty ceny nieruchomości przypadającej na właściciela danego lokalu, co do zasady po spłacie przez właściciela co najmniej 2/3 przypadającej na niego ceny nieruchomości.
Korzyści
Kooperatywa mieszkaniowa pozwala grupie osób fizycznych zarówno na zakup nieruchomości w korzystnej cenie, jak i na wybudowanie domów lub mieszkań po cenie niższej niż oferowana przez deweloperów. Dodatkowo, możliwość skorzystania z bonifikaty sprawia, że powyższe rozwiązanie jest niezwykle atrakcyjne.
Potencjalne zagrożenia
Należy mieć jednak na uwadze, że oprócz wielu korzyści, ustawa nakłada na członków kooperatywy mieszkaniowej również pewne ograniczenia. Najbardziej istotnym z nich jest ograniczona możliwość zbycia nieruchomości, która polega na tym, że w okresie dwudziestu lat od dnia zbycia nieruchomości na rzecz członka kooperatywy przysługuje gminie prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży tej nieruchomości lub lokalu. W przypadku wykonywania prawa pierwokupu cena sprzedaży ulega pomniejszeniu o kwotę stanowiącą równowartość niespłaconej części ceny nieruchomości przypadającej na sprzedawcę. Prawo pierwokupu przysługujące gminie ujawniane jest w księdze wieczystej nieruchomości.
Również możliwość skorzystania z bonifikaty objęta jest pewnymi ograniczeniami – właściciel lokalu/budynku może skorzystać z tego rozwiązania, jeżeli do dnia złożenia wniosku o udzielenie bonifikaty m. in. grunt nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, w budynku objętym inwestycją nie wyodrębniono innych lokali niż lokale mieszkalne, nie wynajęto i nie użyczono lokalu/budynku mieszkalnego, którego ma dotyczyć bonifikata.