Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 1 lipca 2022 roku, przysparza deweloperom wielu problemów. Między innymi nakłada na nich szersze obowiązki informacyjne, czy wprowadza więcej przepisów karnych. Problemy rodzi też bardzo szeroki zakres przedmiotowy ustawy, w wyniku czego deweloperzy nie są pewni, do jakich umów znajdą zastosowanie przepisy ustawy.
Pierwszym rodzajem umowy, do której stosujemy przepisy przedmiotowej ustawy jest tzw. umowa deweloperska. Jest to jedna z najpowszechniejszych umów zawieranych pomiędzy deweloperem a nabywcą na podstawie, której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia praw własności oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny.
Umową deweloperską jest również umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania domu jednorodzinnego na nieruchomości gruntowej, która stanowi przedmiot własności lub użytkowania wieczystego i przeniesienia na nabywcę własności wybudowanego domu jednorodzinnego oraz nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest dom, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny.
Przepisy niniejszej ustawy stosuję się także do umów zawieranych przez dewelopera i nabywcę już po wybudowaniu budynku, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na nabywcę lub domu jednorodzinnego. Należy podkreślić, iż umowy te nie stanowią umowy deweloperskiej, gdyż są zawierane już po wybudowaniu budynku.
Przepisy ustawy stosuje się także do umów pomiędzy nabywcą i deweloperem, których przedmiotem jest lokal użytkowy, jednakże należy pamiętać, iż w tym przypadku przepisy ustawy będą miały zastosowanie, tylko w sytuacjach ściśle określonych w ustawie i tylko wtedy, gdy umowy dotyczące lokalu użytkowego są zawierane wraz z jedną z umów, o których mowa powyżej i dotyczą tej samej inwestycji deweloperskiej.
Podkreślenia wymaga również fakt, iż przepisy przedmiotowej ustawy nie znajdą zastosowania do umów, których przedmiotem są lokale niemieszkalne np. aparthotele czy komórki lokatorskie, które nie są nabywane łącznie z lokalem mieszkalnym.
W tym miejscu warto jednak podkreślić, że do lokali niemieszkalnych zastosowanie znajdzie art. 28 przedmiotowej ustawy, w myśl którego, deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper zawierający z nabywcą umowę dotyczącą lokalu niemieszkalnego jest zobowiązany do poinformowania nabywcy pisemnie bądź na innym trwałym nośniku informacji, że przedmiotowy lokal jest lokalem niemieszkalnym oraz że do przedmiotowej umowy nie znajdują zastosowania przepisy ustawy deweloperskiej. Co to oznacza w praktyce? Przedsiębiorca sprzedający np. lokal w ramach aparthotelu nie jest zobowiązany do stosowania przepisów ustawy deweloperskiej, ale powinien poinformować nabywcę o tym fakcie oraz wskazać, że lokal będący przedmiotem transakcji jest lokalem niemieszkalnym.
Powyżej wskazana została tylko część umów, do których zastosowanie znajdują przepisy omawianej ustawy. Jeśli są Państwo zainteresowani uzyskaniem bardziej kompleksowych informacji zapraszamy do kontaktu.