Czy głosowanie nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej może odbywać się on-line? - Anna Stępień - Kancelaria Radcy Prawnego, Gdańsk, Trójmiasto

Ustawa o własności lokali nakłada na zarządcę nieruchomości obowiązek zwoływania zebrania ogółu właścicieli, podczas którego odbywa się głosowanie nad uchwałami, co najmniej raz w roku. Do tej pory odbywały się one na ogół stacjonarnie, ale z uwagi na pandemię COVID-19 część wspólnot zdecydowała się na ich zorganizowanie on-line i umożliwiła również w tej samej formie oddawanie głosów na uchwały, co wywołało liczne kontrowersje.

Jeden z właścicieli mieszkań w pewnej warszawskiej wspólnocie mieszkaniowej wystąpił z powództwem do Sądu Okręgowego w Warszawie, w którym podniósł, że uchwała wspólnoty zatwierdzająca plan gospodarczy na konkretny rok została podjęta w drodze głosowania obiegowego i nie miało miejsca zebranie właścicieli, co spowodowało, że zarówno on, jak i inni właściciele zostali pozbawieni możliwości dyskusji nad wspomnianą uchwałą i przedstawienia własnych opinii na jej temat. Kwestionował również możliwość zbierania głosów nad uchwałą w formie online.

Sąd oddalił jego powództwo argumentując, iż na mocy jednej z tarcz antykryzysowych dodane zostały do ustawy o własności lokali przepisy dopuszczające możliwość organizowania przez zarząd wspólnoty posiedzeń z wykorzystaniem środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość, który co prawda został uchylony z dniem 19 stycznia 2021 r., ale w przedstawionym stanie faktycznym miał zastosowanie. Z uwagi na niebezpieczeństwo rozprzestrzeniania się wirusa wyżej wspomniany tryb można było, a w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych nawet należało stosować w odniesieniu do zebrania ogółu właścicieli lokali.

Chociaż przepisy umożliwiające organizowanie zebrań ogółu właścicieli w formie on-line zostały uchylone i obecnie powinny się one odbywać w formie stacjonarnej, aktualna pozostaje kwestia możliwości głosowania nad uchwałami w formie elektronicznej. Ustawa o własności lokali zawiera w sobie generalną zasadę: „uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd”. Przepisy nie określają jednak żadnych wymagań dotyczących sposobu przeprowadzania głosowania, nie wprowadzają też żadnych procedur w zakresie „indywidualnego zbierania głosów przez zarząd”, co w praktyce rodzi wiele wątpliwości. Dopuszczalność głosowania w formie online została rozstrzygnięta chociażby w orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 27 marca 2013 roku, sygnatura akt V ACa 110/13: „nie sposób uznać, iż przepis art. 23 ust. 1 u.w.l. jest przepisem szczególnym, który nie przewiduje możliwości głosowania nad uchwałą w formie elektronicznej. Przeciwnie, u.w.l. nie zastrzega żadnej szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali”. W uzasadnieniu sąd wskazuje, że decyzję o formie zbierania głosów przez zarząd pozostawiono uznaniu zainteresowanych, więc jeśli wcześniej wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, na mocy której wyrażona została zgoda na głosowanie w formie elektronicznej i nie jest to jedyna dopuszczalna forma głosowania, to nie można uznać, by w jakikolwiek sposób naruszała ona interes właścicieli lokali.

Podsumowując, głosowania nad uchwałami we wspólnotach mieszkaniowych mogą odbywać się w formie elektronicznej, jednak musi to być forma dobrowolna. Ponadto, wprowadzenie takiej możliwości wymaga podjęcia przez właścicieli lokali uchwały umożliwiającej taki sposób głosowania, dlatego warto w takiej sytuacji skonsultować się z doświadczonym prawnikiem.