Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Podstawowe znaczenie przy określeniu szczegółowych warunków najmu rzeczy, w tym lokalu mieszkalnego bądź użytkowego, jest umowa zawarta pomiędzy wynajmującym a najemcą.
Umowa najmu zawarta na czas określony różni się od umowy zawartej na czas nieoznaczony nie tylko okresem trwania, ale również odmiennymi regulacjami dotyczącymi możliwościami jej wypowiedzenia. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jeżeli więc w umowie nie wskazano żadnych zdarzeń, które uprawniałyby stronę do złożenia wypowiedzenia, to umowa obowiązuje do momentu upływu określonego w niej terminu. Jednakże ustawodawca przewidział pewne wyjątki, umożliwiające stronie wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Najemca może skorzystać z owego uprawnienia jedynie w dwóch przypadkach. Pierwszy z nich określa art. 664 § 2 KC, który stanowi, iż jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Drugi przypadek przedstawia art. 682 KC stanowiący, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Ustawodawca, chroniąc również interes wynajmującego, uregulował okoliczności, w których ten może złożyć wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony. Art. 667 § 2 KC stanowi, że jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Kolejną sytuacją, w której wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia jest zwłoka najemcy z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności (art. 672 KC). W dodatku zgodnie z art. 685 KC, jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.