Dochodzenie przez współwłaściciela roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Dosyć często w praktyce pojawia się sytuacja, że umiera właściciel wydzierżawionej lub wynajętej nieruchomości. Wówczas nieruchomość staje się przedmiotem współwłasności jego spadkobierców. W sytuacji, gdy pozostają oni w sporze, może okazać się, że z nieruchomość korzystają jej dotychczasowy dzierżawcy czy najemcy, mimo wygaśnięcia stosunku dzierżawy lub najmu. Co wówczas zrobić, jeśli spadkobiercy nie mogę dojść do porozumienia? Czy możliwe jest wówczas dochodzenia roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli?

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest roszczeniem wymienionym w art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. Należy do tzw. roszczeń uzupełniających, chroniących właściciela rzeczy w przypadku naruszenia jego prawa. Takie roszczenie przysługuje wobec faktycznego posiadacza rzeczy, który włada nią bez podstawy prawnej. Jeśli dojdzie do przeniesienia posiadania, to roszczenie będzie przysługiwało względem każdego następnego nieuprawnionego posiadacza. Posiadacz jest nieuprawniony, kiedy nie ma stosunku prawnego łączącego go z właścicielem rzeczy.

Pojawia się pytanie, czy korzystanie z tego roszczenia może być potraktowane jako czynność zachowawcza. Odpowiedź na to pytanie jest o tyle istotna, że zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. W omawianym przypadku oznaczałoby to, że każdy współwłaściciel może samodzielnie dochodzić roszczenia o bezumowne korzystanie w pełnej wysokości, która odnosi się do korzystania z całej rzeczy wspólnej.

Takie stanowisko znalazło potwierdzenie w orzecznictwie, które zapoczątkowała uchwała SN z 14 czerwca 1965 r. (III CO 20/65), odnosząca się wprawdzie do wcześniejszego stanu faktycznego i czynszu najmu, ale analizująca dochodzenie czynszu jako czynności zachowawczej. Z nowszych orzeczeń warto wskazać na uchwałę SN z 6 czerwca 2012 r. (III CZP 25/12) i wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 20 marca 2015 r. (I ACa 1545/13). W tym ostatnim wskazano, że współwłaściciel występując z takim roszczeniem w istocie działa w interesie wszystkich współwłaścicieli.

Ukształtowała się również odmienna linia orzecznicza, zgodnie z którą czynności zachowawczych nie należy łączyć z czynnościami zarządu rzeczą wspólną (wyrok SN z 15 października 2008 r., I CSK 118/08). Czynność zachowawcza ma służyć ochronie wspólnego prawa, a nie jest czynnością dotyczącą gospodarowania rzeczą wspólną. Art. 209 k.c. nie jest zatem szczególną regulacją czynności zarządu rzeczą wspólną, ale dotyczy podejmowania przez każdego współwłaściciela czynności i dochodzenia roszczeń zmierzających do ochrony wspólnego prawa. W konsekwencji czynsz za bezumowne korzystanie może być dochodzony przez każdego ze współwłaścicieli stosownie do wielkości przysługującego mu udziału. Współwłaściciel nie jest uprawniony do samodzielnego dochodzenia wynagrodzenia w części, jaka przypada innemu współwłaścicielowi (zob. wyrok SA w Poznaniu z 27 marca 2014 r., I ACa 80/14).

Pojęcie „czynność zachowawcza” nie została zdefiniowana w przepisach. Odwołując się do wykładni językowej należy przyjąć, że roszczenie zachowawcze łączy się z realizacją prawa własności jako całości. Roszczeniem zachowawczym jest roszczenie windykacyjne oraz negatoryjne. Realizując roszczenie zachowawcze współwłaściciel działa w interesie wszystkich współwłaścicieli, chroniąc w ten sposób prawo, jakie przysługuje im wspólnie. Z czynności zachowawczej muszą odnosić korzyści pozostali współwłaściciele. Tego typu czynności mogą być realizowane jedynie w całości. Jeśli dochodzone świadczenie jest podzielne to zwykle nie jest czynnością zachowawczą. Czynności zachowawcze służą ochronie rzeczy wspólnej, a nie są związane z gospodarowaniem tą rzeczą.

Podsumowując powyższe należy stwierdzić, że dochodzenie przez współwłaścicieli roszczenia o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy wspólnej nie jest czynnością zachowawczą i nie służy ochronie wspólnego prawa. Każdy ze współwłaścicieli może dochodzić zatem roszczenia w zakresie przysługującego mu udziału we współwłasności.

Call Now Button