Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Sposób zarządu nieruchomością wspólną właściciele określają w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego i w tym celu mogą np. powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (zob. art. 18 ust. 1). Zadaniem zarządu jest przede wszystkim kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentowanie jej na zewnątrz i w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd podejmuje czynności zwykłego zarządu samodzielnie (zob. art. 22 ust. 1). Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2).

W praktyce zdarza się, że poszczególni właściciele lokali nie zgadzają się z uchwałą właścicieli lokali, które są podejmowane większością głosów właścicieli, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2). Z tej przyczyny ustawodawca przewidział mechanizm, umożliwiający niezadowolonemu członkowi wspólnoty zaskarżenie uchwały na drodze sądowej.

Prawo do zaskarżenia uchwały do sądu przysługuje wyłącznie właścicielowi lokalu. Oznacza to, że z owego uprawnienia nie mogą skorzystać inni posiadacze lokalu, jak np. najemcy czy domownicy właściciela lokalu. Zaskarżenie uchwały przybiera formę pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej przeciwko tej wspólnocie. Należy podkreślić, iż powód może żądać jedynie uchylenia zaskarżonej uchwały. Wyjątek stanowi uchwała o odmowie zgody na połączenie lub podział lokali, wtedy właściciel może również domagać się nakazania wspólnocie podjęcia innej uchwały w miejsce zaskarżonej. Pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest rozpoznawany przez sąd okręgowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości wspólnej.

Należy zwrócić uwagę, iż postępowanie toczy się tylko pomiędzy skarżącym właścicielem lokalu, a wspólnotą mieszkaniową, reprezentowaną przez zarząd. Pozostali właściciele lokali nie stają się automatycznie uczestnikami tego postępowania.

Ustawa wyróżnia cztery podstawy umożliwiające zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela. Ciężar udowodnienia wskazanych wyżej okoliczności spoczywa na powodzie.  Należy pamiętać, aby dokładnie wykazać podstawy roszczenia.

Właściciel może wytoczyć powództwo o uchylenie uchwały w ciągu 6 tygodni od dnia jej podjęcia w przypadku podjęcia uchwały na zebraniu albo w terminie 6 tygodni od momentu powiadomienia właściciela lokalu o treści uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powyższe terminy mają charakter zawity, ich upływ powoduje wygaśnięcie uprawnienia.

Warto dodać, iż zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 2).

Nasza kancelaria zajmuje się kwestiami związanymi z zarządem nieruchomościami, a także prowadziła szereg procesów dotyczących uchylenia uchwał. Jeśli masz bardziej szczegółowe pytania, zapraszamy do kontaktu.

Call Now Button

Od 15 października zapraszamy do biura w nowej lokalizacji - ul. Chmielna 71/79, 80-748 Gdańsk.