Z dniem 1 lipca 2022 roku wejdzie w życie tak zwana „nowa ustawa deweloperska”, która zasadniczo zmieni obecną sytuacją na rynku nieruchomości. Zakres zmian, które wprowadza nowa ustawa, jest niezwykle szeroki, dlatego też ograniczymy się jedynie do najistotniejszych z punktu widzenia nabywców nieruchomości.
Wartym podkreślenia jest fakt, iż przepisy nowej ustawy deweloperskiej będą miały zastosowanie także do lokali, które już oddano do użytkowania. Do tej pory przyjmowało się, że w wyniku uzyskania pozwolenia na użytkowanie do tak sprzedawanego lokalu nie znajdowały zastosowania przepisy ustawy deweloperskiej. Podobnie stanie się w przypadku powstania lokalu w wyniku przebudowy. Od tej pory każda adaptacja istniejących budynków, skutkująca powstaniem nowych lokali mieszkalnych, będzie wiązała się z koniecznością stosowania nowej ustawy deweloperskiej.
Co ważne, nowa ustawa deweloperska nie znajdzie zastosowania do sprzedaży lokali usługowych wybudowanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, pod warunkiem, że taka sprzedaż nie będzie powiązana ze sprzedażą lokalu mieszkalnego. Tym samym, jeśli będzie to samodzielna sprzedaż lokalu usługowego, to zostanie ona dokonana na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.
Zasadniczym novum, które wprowadzi ustawa jest także obowiązek stosowania ustawy deweloperskiej w sytuacji, w której lokal mieszkalny będzie nabywany od przedsiębiorcy i to nawet w sytuacji, kiedy nie będzie on deweloperem. W konsekwencji sprzedający lokal mieszkalny będący przedsiębiorcą, który nabył go bezpośrednio od dewelopera, zostanie obciążony częścią obowiązków wynikających z nowej ustawy deweloperskiej.
Jeśli chodzi o pozycję nabywcy w nowej ustawie deweloperskiej należy podkreślić, że nowe przepisy zakładają szersze zabezpieczenie pozycji nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, gdyż będą stosowane nie tylko w odniesieniu do lokali mieszkalnych, ale również do innych lokali wybudowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego sprzedawanych wraz z lokalami mieszkalnymi. Chodzi tu m.in. o takie lokale jak garaże czy też komórki lokatorskie. Tym samym przygotowanie dokumentacji dotyczącej tego typu lokali znacznie się skomplikuje i będzie wiązało się ze zwiększeniem kosztów po stronie nabywców takich lokali (mowa o kosztach notarialnych). Co ważne z dniem wejścia w życie nowej ustawy nabywcy będą wpłacali cenę zakupu na rachunek powierniczy, a nie jak dotąd bezpośrednio do dewelopera.
Innym zupełnie nowym rozwiązaniem jest uregulowanie kwestii związanych z zawieraniem przez deweloperów umów rezerwacyjnych. Ustawa wymaga, aby umowa rezerwacyjna została zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. W jej treści muszą znaleźć się takie informacje jak powierzchnia, usytuowanie oraz układ pomieszczeń w lokalu. Znaczącą zmianą z punktu widzenia nabywcy jest wprowadzenie ograniczenia wysokości opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekroczyć 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym. Ponadto deweloper w terminie 7 dni od dnia podpisania umowy rezerwacyjnej ma obowiązek wpłaty kwoty, którą nabywca uiścił na poczet zawarcia umowy rezerwacyjnej, na rachunek powierniczy. Co istotne, ustawa określa w jakich sytuacjach deweloper ma obowiązek zwrócenia nabywcy opłaty rezerwacyjnej. Dzieje się tak np. kiedy nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej.
Ustawodawca zdecydował się również wprowadzić pewne zmiany w zakresie prospektów informacyjnych, a mianowicie chodzi o termin, w którym deweloper będzie zobligowany do przedłożenia go przyszłemu nabywcy. Od 1 lipca 2022 r. prospekt informacyjny będzie musiał zostać złożony przez dewelopera jeszcze przed zwarciem umowy rezerwacyjnej, co z punktu widzenia ochrony interesów nabywców jest bardzo korzystne. Co ważne, nowa ustawa nakłada na deweloperów bezwzględny obowiązek doręczenia nabywcom prospektu informacyjnego jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej, a nie jak do tej pory na wyłączne żądanie klienta.
W zakresie treści prospektu informacyjnego zmianie uległ katalog informacji, które obligatoryjnie muszą znaleźć się w jego zapisach. Poszerzono bowiem katalog informacji m.in. o szczegółowe informacje o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim. Dla nabywców istotny pozostaje fakt, iż informacje zawarte w prospekcie informacyjnym, w momencie ich umieszczenia przez dewelopera, muszą mieć swoją podstawę np. w postaci wydanej już decyzji o warunkach zabudowy czy też zgody na realizację przedsięwzięcia celu publicznego. Zmiany te należy ocenić jako pozytywne z punktu widzenia nabywców nieruchomości, należy jednak pamiętać, że przełoży się to na zwiększenie kosztów po stronie dewelopera, związanych z przygotowaniem dokumentacji, a to z kolei wpłynie na podwyższenie kosztów samego przedsięwzięcia.
Nowym instrumentem wprowadzanym przez ustawę, który budzi wiele kontrowersji i który zasadniczo przyczyni się do zwiększenia kosztów działalności deweloperów jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który będzie finansowany ze składek deweloperów. Celem jego utworzenia jest zabezpieczenie zwrotu środków wpłaconych przez nabywców w razie ogłoszenia upadłości samego dewelopera, czy też banku prowadzącego rachunek powierniczy.