Definicja umowy deweloperskiej została zawarta w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego.
Stronami umowy deweloperskiej jest deweloper oraz przyszły nabywca lokalu mieszkalnego. Na mocy zawartej umowy deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, a nabywca w zamian zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera. Zawarcie umowy deweloperskiej wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
Tak skonstruowana definicja umowy deweloperskiej sprawia, iż przypomina ona umowę przedwstępną tym bardziej, że występuje zawsze w parze z umową przyrzeczoną, na mocy której dojdzie do przeniesienia prawa własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Odstęp czasu pomiędzy zawarciem umowy deweloperskiej a umowy przyrzeczonej wynosi co najmniej kilka miesięcy, a w niektórych przypadkach nawet kilku lat, z uwagi na czas realizacji inwestycji.
O czym należy pamiętać zawierając umowę deweloperską? W pierwszej kolejności należy oczywiście dokładnie zbadać naszą zdolność do sfinansowania zakupu nieruchomości, czy to ze środków własnych czy też pochodzących z kredytu hipotecznego. Po drugie należy również przeanalizować treść przedstawionego nam przez dewelopera prospektu informacyjnego, a także treść samej umowy deweloperskiej. To jest właśnie czas na zadawanie pytań i ewentualne negocjacje co do samej treści umowy. Należy przy tym mieć na uwadze, że zawarcie umowy deweloperskiej nie daje nabywcy żadnego prawa do nieruchomości, która jest jej przedmiotem, dopiero bowiem umowa przenosząca prawo własności realizuje ten skutek.
Jakie zatem są korzyści dla przyszłego nabywcy z podpisania umowy deweloperskiej? Na pewno dzięki zawarciu umowy deweloperskiej nabywca ma większy wybór spośród proponowanych przez dewelopera nieruchomości. Po drugie nabywca ma co do zasady pewność ceny, którą zapłaci za nieruchomość, choć w niektórych przypadkach ostateczna cena nieruchomości może się różnić od tej, którą wskazano w umowie deweloperskiej. Inną korzyścią z zawarcia umowy deweloperskiej, która w zasadzie jest korzyścią dla obu stron umowy i która zwiększa pewność inwestycji jest fakt, iż dzięki wpływom, jakie deweloper otrzymuje od przyszłych nabywców nieruchomości, deweloper ponosi niższe ryzyko w zakresie sprawnej obsługi sprzedaży inwestycji, jak i obsługi zaciągniętego przez niego kredytu.
Należy przy tym mieć na uwadze, że jak w przypadku każdej transakcji, tak i w przypadku umowy deweloperskiej, istnieje pewne ewentualne ryzyko związane z podpisaniem umowy deweloperskiej, które najczęściej dotyczyć może natury finansowej. I tak np. po stronie dewelopera z powodu braku środków lub nieprawidłowej obsługi zaciągniętego kredytu może dojść do opóźnienia budowy. Najgorszym z możliwych scenariuszy w takich przypadkach może okazać się ogłoszenie upadłości dewelopera.
Jak zatem widać, podpisując umowę deweloperską, nie wszystkiemu da się zapobiec i nie wszystko da się przewidzieć, jednakże zawsze należy zachować wysoką ostrożność. Dlatego przed wizytą u notariusza koniecznym jest szczegółowe przeanalizowanie treści prospektu informacyjnego jak i przekazanego przez dewelopera wzoru umowy deweloperskiej, najlepiej pod czujnym okiem doświadczonego prawnika, który zwróci uwagę na potencjalnie niebezpieczne zapisy, omówi skutki prawne poszczególnych postanowień oraz zaproponuje alternatywne rozwiązania.
Kancelaria Radcy Prawnego Anny Stępień oferuje indywidualną analizę zarówno prospektów informacyjnych jak i umów deweloperskich oraz innych uwarunkowań związanych z nabyciem nieruchomości tj. analiza zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, analiza treści księgi wieczystej, ewidencji gruntów oraz wiele innych. Zapraszamy do konsultacji.