Definicja stanu prawnego nieruchomości nie została w żaden sposób uregulowana w obowiązujących przepisach, jednak można go określić jako ogół uwarunkowań prawnych dotyczących danej posesji. Zaliczają się do nich zarówno prawa, które w stosunku do danej nieruchomości przysługują (np. prawo własności, najmu czy dzierżawy), jak i roszczenia jej dotyczące (np. służebność gruntowa, służebność przesyłu, prawo pierwokupu czy dożywocia).
Stan prawny nieruchomości często uregulowany jest na podstawie wielu dokumentów. Najważniejszym z nich jest księga wieczysta, w której powinny znaleźć się wpisy dotyczące wszelkich praw i roszczeń dotyczących danej nieruchomości. Księga wieczysta podzielona jest na cztery działy, w których można uzyskać następujące informacje:
– w dziale I sprawdzimy podstawowe parametry nieruchomości (położenie, numer działki, powierzchnia itp.),
– w dziale II znajdują się informacje dotyczące właściciela/właścicieli nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego,
– w dziale III umieszczone są informacje dotyczące obciążeń nieruchomości – służebności, prawa dożywocia, roszczenia wynikające np. z umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej sprzedaży czy informacja o egzekucji komorniczej,
– w dziale IV zawarte są wpisy hipoteczne na nieruchomości.
Poza księgą wieczystą, stan prawny nieruchomości mogą określać także inne dokumenty, takie jak wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenia z lokalnych urzędów (z których wynika np. czy nieruchomość objęta jest ochroną zabytków lub przyrody, czy ktoś jest zameldowany w mieszkaniu), czy zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku zadłużenia lokalu.
Pozyskanie i przejrzenie wyżej wymienionych dokumentów jest niezwykle istotne w procesie zakupu nieruchomości. Dzięki temu procesowi dowiemy się na przykład czy osoba chcąca sprzedać nam działkę czy mieszkanie jest rzeczywiście jej właścicielem, czy na działce nie jest ustanowiona służebność przejazdu na rzecz właścicieli sąsiednich nieruchomości lub służebność przesyłu, czy mieszkanie nie jest obciążone kredytem bądź prawem dożywocia.
W praktyce często zdarza się, że treść dokumentów dotyczących danej nieruchomości jest ze sobą niezgodna, może też pojawić się problem z pozyskaniem wszystkich niezbędnych zaświadczeń, wypisów i wyrysów. Z uwagi na to warto przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości skonsultować się z doświadczonym prawnikiem, który pomoże w ustaleniu stanu prawnego nieruchomości.