Jaka jest różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką?

Odpowiadając na tak zadane pytanie, które często zadają klienci kancelarii, w pierwszej kolejności należy zauważyć, iż zarówno zadatek, jak i zaliczka w pewnym sensie pełnią tożsamą rolę. Służbą one docelowo zaspokojeniu świadczenia wzajemnego, bo zwykle wpłacane są na poczet ceny ustalonej pomiędzy stronami umowy.

 

Istnieją jednak pewne zasadnicze różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką, o których należy pamiętać zanim zdecydujemy się na wybór jednej z tych form oraz umieszczenie określonych postanowień w treści umowy. Ma to bowiem istotny wpływ na dalsze losy wpłaconych przez nas pieniędzy na wypadek nie zawarcia umowy przyrzeczonej. Przed przystąpieniem do zawarcia umowy należy zwrócić szczególną uwagę na to, aby jednoznacznie określić, czy wpłacona przez nas kwota będzie stanowiła zadatek, czy też zaliczkę.

Co to jest zadatek?

W uproszczeniu zadatek stanowi określoną w umowie sumę pieniężną, którą w razie wykonania umowy zalicza się na poczet ceny. Może jednakże dojść do sytuacji, w której jedna ze stron umowy będzie chciała się z niej wycofać. Taką sytuację opisuje treść art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, zadatek dany przy zawarciu umowy – w razie jej niewykonania przez jedną ze stron – powoduje, że druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Odpowiednio regułą jest, że w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała (art. 394 § 2 k.c.).

Należy zatem zauważyć, że zadatek pełni ważną funkcję w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron stosunku prawnego. Mobilizuje bowiem do przestrzegania postanowień umowy potwierdzonej zadatkiem. Zachętą do dotrzymania postanowień umowy zabezpieczonej zadatkiem jest bowiem możliwość skorzystania z prawa odstąpienia od umowy w razie jej niewykonania przez drugą stronę, a w konsekwencji możliwość zachowania otrzymanej kwoty zadatku lub żądania zapłaty jej dwukrotności przez stronę, która zadatek uiściła. Warto jednak pamiętać, iż odstąpienie od umowy wyklucza możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.). Wybierając jednak sposób rekompensaty czy to z zadatku czy też na zasadach ogólnych, należy szczegółowo przeanalizować, które z rozwiązań jest w konkretnej sytuacji korzystniejsze (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2011 r. I CSK 149/11).

Czym się różni zaliczka od zadatku?

Na czym zatem polega różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką? Po pierwsze zaliczka jest mniej sformalizowaną formą zabezpieczenia w razie niewykonania umowy, bowiem nie została ona uregulowana w Kodeksie cywilnym. Po drugie zaliczka w sytuacji niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron podlega zwrotowi w takiej samej wysokości, w jakiej została wpłacona. Tym samym można powiedzieć, że zaliczka nie daje nam takich gwarancji jak zadatek, ponieważ co do zasady każda ze stron może zrezygnować z realizacji umowy bez ponoszenia konsekwencji. Należy jednak zwrócić uwagę na pewną zaletę zaliczki, która aktualizuje się w przypadku jej zwrotu – inaczej bowiem niż w przypadku zwrotu zadatku, strona zobowiązana do zwrotu zaliczki, może odliczyć od niej koszty związane z zawarciem umowy.

Jak odzyskać zadatek z umowy przedwstępnej?

Co do zasady zadatek może stanowić zabezpieczenie każdej umowy, w tym umowy przedwstępnej (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2011 r. III CSK 229/10). W przypadku niewykonania umowy przedwstępnej przez jedną ze stron, tj. w przypadku, gdy z winy jednej ze stron nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać zwrotu zadatku, a gdy sama go dała zażądać zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej. Jak w praktyce jednak zażądać jego zwrotu?
Aby domagać się zwrotu zadatku albo go zatrzymać należy pamiętać o tym, aby odstąpić od umowy. Odstąpienie od umowy najczęściej polega na złożeniu drugiej stronie oświadczenia o określonej treści. Takie odstąpienie może być połączone z żądaniem zwrotu kwoty w podwójnej wysokości danego zadatku. Jeśli mimo złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy oraz upływu terminu do zwrotu kwoty wskazanej w wezwaniu do zapłaty, strona zobowiązana pozostanie bierna, koniecznym będzie skierowanie sprawy na drogę sądową.
Co jednak stanie się w przypadku, kiedy strona uprawniona nie skorzysta z prawa odstąpienia od umowy? W takiej sytuacji będzie mogła żądać zapłaty odszkodowania na zasadach ogólnych, którego wysokość jest zdeterminowana wysokością poniesionej szkody (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2011 r., I CSK 149/11). Jest to jednak działanie obarczone ryzykiem, albowiem nie ma gwarancji, iż sąd uzna roszczenie odszkodowawcze w całości za uzasadnione.
Warto również pamiętać, iż istnieje możliwość uniknięcia negatywnych konsekwencji wynikających z zastrzeżenia zadatku. Dzieje się tak w sytuacji, w której niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialność albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Wówczas zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada (art. 394 § 3 k.c.).

W razie wątpliwości co do tego, w jaki sposób zawrzeć w umowie postanowienie o zadatku lub zaliczce lub też w jaki sposób dochodzić zwrotu wpłaconego zadatku lub zaliczki, zapraszamy do konsultacji.


Podobne wpisy:

Call Now Button